rukbatの世界分散投資

30代後半のサラリーマンが国際分散投資で早期退職を目論むブログです。

住宅ローンの借換で金利が半減!

先日、住宅ローンの借換の契約をしました。金利は1.42%から0.70%(当初10年固定)に下がりました。保証料を0.2%上乗せ後の金利ですので、保証料前払いの場合は0.50%で借りることができました。これは、価格.comの当初10年固定金利ランキングの最低金利を下回っており、非常に満足しています。今回は、借換について思ったことを書きたいと思います。

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なんとなく、今回からアイキャッチ的に投稿時の空の写真を載せることにしました。特に意味はありません。

当初10年固定金利を選択

金利は、当初10年固定を選択しました。普通、金利は変動が一番低く、固定期間が増えるにつれて上昇します。しかし、昨今のマイナス金利政策によりローン金利が下がり切ったためか、変動から10年固定まではほとんど金利差が無い状態でした。一方、20年固定や全期間固定と10年固定の間には0.5%程度の金利差があったため、10年固定を選択しました。

相見積は必要

今回、私は以前から住宅ローンを借りていた地銀で借り換えました。本来なら、すでに借りている人には新規向けの金利は適用されないはずですが、他行の事前審査の結果を聞いてから、「この金利より下がらなければ乗り換える」という交渉をしたところ、その銀行の下限金利より低い金利を引き出せました。やはり、相見積を取るというのは、商取引では非常に重要なのだと実感しました。

保証料無料は避けたほうがいい

住宅ローンにかかる費用の中で、金利とともに頭が痛いのが保証料です。そもそも、保証料の支払い先である保証会社というのは、借り手に何の便宜も図ってくれません。はっきり言って、保証料は借り手から見れば、無駄金でしかありません。そして、前述の価格.comのランキングの上位には、低金利で保証料無料を謳う銀行が多くあります。一見すると良さそうに思えますが、実際にはこのような銀行は避けたほうがいいと思います。それは、こういった銀行は、保証料のかわりに契約手数料という名目で似たような額を請求されるからです。似たような額なら金利の低い方を選べばいいと思いそうですが、私は少々金利が高くても、保証料を支払うべきと考えています。それは、繰上返済をした時に、保証料は返ってくる(金利上乗せの場合、以後の分を払わなくて良い)けれど、契約手数料は返ってこないという違いがあるからです。保証料は保証のための手数料なので、保証というサービスを提供する期間が短くなればその分を返さなくてはなりませんが、契約手数料は契約というすでに完了したサービスのための手数料なので返さなくて良いという考え方なのでしょう。
また、似たような額になるのは30年程度のローンを組んだ場合で、もっと短い期間のローンを組んだ場合、保証料は期間によって減額されますが、契約手数料は借入額に対して定率でかかるので減額されず、割高になります。このような理由から、保証料無料で低金利の住宅ローンは避けたほうが良いと思います。

ちなみに、保証料を先払いするか、金利上乗せするかは、金利上乗せの方が良いと思います。金利上乗せの方が支払い総額は高くなりますが、保証料として支払う現金を運用して上乗せ金利以上に儲ければ良いだけです。金融の世界では、今日支払う1万円は、10年後に支払う1万円よりも高いのです。

謎の商慣習

その他、契約を進める上で、いまいち納得のいかない慣習のようなものがいくつかありましたのでまとめました。

既存契約の変更より新規契約

先述の通り、私は以前から住宅ローンを組んでいた地銀で借り換えましたが、当初は、「他行でこれだけ低利で借りられる。既存ローンの総支払額が、他行の諸費用込の総支払額と同じになるくらいまで、既存のローンの金利を下げて欲しい。さもなくば、他行で借り換える」という交渉をしました。これは、以下の理由で私も銀行も得をする提案でした。

  • 私は、総支払額は他行と同じくらいになるが、手続き面で面倒なことがなくなる。
  • 銀行側は、既存ローンの金利変更であれば、抵当権設定関連の費用相当額を金利として受け取れる。

しかし、銀行側は金利引下げには応じましたが、引き下げ幅が低く、総支払額は借り換えた方が少なくなるレベルでした。このため、同じ銀行から新規にローンを組むことになり、銀行は私から得られるはずの利益の一部を司法書士に持って行かれ、金利も他行より下げるハメになってしまいました。(「金利が同じなら、先に同額を提示した他行に行く」と宣言していました。)最初の金利引下げに応じていれば、もっと利益を上げられたのに、なぜそういう選択をしなかったのか理解できません。私としては、思いの外、金利が下がって良かったのですが。

金利が契約まで分からない

ローンとは、現金を料金後払いで買うようなものですから、金利は普通の商品の価格に相当します。価格を知らずに商品を買う人はいないと思いますが、住宅ローンは金利が分かる前に「ローン契約申込書」という書類に実印を押す必要があります。その後、金利が決まってから反故にできるのですが、なんとも釈然としません。

と、不満に思っていましたけれど、よく考えたら株や投資信託も売買を申し込む段階では価格が分かりませんね。実印を要求されたりはしませんが。

カードローン契約必須

住宅ローンを借りると、何故かその銀行のカードローンや関連会社のクレジットカードを契約させられます。強く断ればいいのかもしれませんが、私はとりあえず契約して後で解約します。こんなことをしても、事務作業が増えるだけだと思うのですが、住宅ローン契約者の一部がカードを使えば、それで他の人のマイナスが回収できるくらい儲かるのでしょうね、きっと。そういうわけで、こんなカードは怖くて使えません。届いたら、速攻で解約です。

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